勾地没那么简单

放大字体??缩小字体 发布日期:2019-09-25 作者:责任编辑NO。石雅莉0321

依据国家统计局发布的数据核算,2019年上半年,我国商品房的均价是 9329元/平米,同比上涨7.50%。同期,全国300个重要城市土地成交均价2565元/平方米(数据来自中指院),同比上涨17%!

地价的上涨速度超越房价,导致地价和房价的价差越来越小。各房企各显神通,通过逆周期拿地、全周期拿地等办法,想方设法下降拿地本钱。在明源君与许多百强房企沟通时,“勾地”一再被提起,有些房企乃至将其视为救命稻草。

勾地能够避开揭露招拍挂的剧烈竞赛,而且,实际中的确有不少房企凭此拿到了许多廉价的地。许多投拓总跟明源君谈起勾地都两眼放光。

可是,事实上,勾地并没有那么简略。揭露招拍挂商场上,巨子和大型房企只要想拿底子没有拿不到的,可是要勾地,难度就大许多。许多时分,大房企未必干得过中斗室企,因为当地政府垂青的是工业,不是你规划的巨细。

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勾地是一种互利共赢的办法

这种出让办法会越来越盛行

跟其他许多房地产的玩法相同,内地的勾地准则,也源自于我国香港。98年金融危机往后,为了防止地价过低和流拍,我国香港推出了该准则:土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府标明购买意向,并许诺愿意付出的土地价格。实质上,勾地算是一种询价准则!

2006年5月31日,疆土资源部发布《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权标准(试行)》正式将“勾地”准则引进内地,而且有了新的运用…

比方运用开发商的资金,进行土地征拆。再比方,凭借开发商的才干和经历,进行项目的规划策划以及开发运营。通过定向出让土地,既有甜头让开发商愿意干,又能够让开发商为当地的城市建造作出更大奉献,可谓是一举多得。

明源君以为,这种办法会越来越多。因为国家正处于转型晋级的阶段,中心开展实体经济的诉求非常激烈,各种扶持方针频出。对当地政府来说,2016年以来,各地纷繁掀起“抢人大战”。人抢曩昔了,靠什么留住?得靠作业时机!这就需求工业。

而且,现在一二线城市大都现已步入或正在步入存量年代,城市化率现已很高,要么现已没有多少土地能够出让,要么得考虑摊大饼的办法带来的城市病。无论是改造晋级传统单一老旧厂房,仍是旧城改造,单一的开发都现已无法满意开展趋势,以产兴城、以城促产才是大的开展方向和良性循环。因而,当地政府也会加大定向出让土地的份额。

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勾地难度其实很大

工业才干才是中心

搞清楚了勾地的实质之后,就会很简单发现,勾地并没有那么简单。事实上,其比招拍挂难得多。

2016年一线楼市炽热的时分,一个成都的房企在深圳设立了一个分公司。该分公司的老总告知明源君,他们企图以教育+地产的形式勾地。明源君其时就告知他们:底子就不或许成功。最终,该房企还没熬到930调控,就灰溜溜的走了!

现在,想用相似的办法在相似深圳这样的高能级城市拿地更是难上加难。因为条件更苛刻了。

一、初级形式:缩短出让年限

以北京为代表,2018年1月14日,北京市人民政府办公厅印发《北京市人民政府关于加速科技立异构建高精尖经济结构用地方针的定见》(简称《定见》)。

该《定见》明确规则,北京将在19个要点区域中发动“弹性年期出让土地和土地年租制”——入园企业通过租借办法取得园区工业用地,土地租借最长时间限不超越15年。假如入园企业请求以出让办法取得园区工业用地,实施弹性年期出让,出让年限最长为20年……

担任起草这份文件的市规划疆土委相关担任人在承受媒体采访时表明,土地运用年限的调整是为了操控和下降土地运用本钱,为北京市正在大力推广的高精尖工业开展供给有力保证。

明源君以为,这么一来,政府能够更好地监管此类用地的运作,精准查核,对在土地上随意变性或许不活跃进步产出功率的企业,能够定时铲除出去。至于炒卖房子和土地,或许只搞住所不搞工业,更是没门。

二、中级形式:查核单位产出

以深圳为代表,政府查核工业部分企业的产量和税收等,假如不合格土地就回收。

2018年12月24日,深圳市龙岗区宝龙工业城的“先租后让”地块(G02203-0013宗地工业用地)由深圳市永联科技股份公司以3270万元竞得

这是一线城市探究“先租后让”供给形式出让的工业用地,该宗地用地出让要求中规则:企业竞得该地块,取得5年承租权,租借期间不得转让、转租或典当。企业需与政府签定土地运用权租借合同及工业开展监管协议,租借期限内,企业的产量、税收等各项目标通过履约查核,则上述土地运用权由租借转为出让;假如未能通过履约查核,租借期满将回收土地运用权。

这种操作形式,一是有利于下降企业的本钱,究竟租比性要廉价;二是防止企业挂羊头卖狗肉。

假如你以为仅仅一线城市这么干就错了。事实上,2017年以来,江苏、江西、山东、安徽、河南、广西、广东、河北等地,连续推出工业用地长时间租借、先租后让、租让结合的新政。

三、高档形式:指定引进工业

以上海为代表,不只查核税收、亩均产量、还指定工业,随意引进一些企业不可。

本年7月30日,上海第一批特其他地块在上海市土地交易商场挂牌出让。9幅地块散布于浦东、闵行、松江、崇明、金山等地。

出让的地块都自带“KPI门槛”,不只对企业的亩均税收、亩均产量、单位产量能耗有明确要求,而且还规则了工业导向。

9幅地块中的浦东地块,就要求落地生命健康工业,其他8幅地块则触及生物医药、轿车制作、新材料等许多类型。

由此可见, 各地政府不只要工业落地,而且还要查核亩均税收、亩均产量,乃至指定落地的工业。我国还处于经济转型晋级阶段,进步单位土地的经济承载容量、进步工业用地运用质量的趋势会在越来越多的城市铺展开来。

这意味着,你想在推广相似方针的城市拿地,你就必须要有特定的工业。可是,这些工业是现在绝大部分房企都没有的…

面临新政,房企出售规划的巨细,底子不是竞赛的优势,否有工业,是否有运营才干才是要害。

政府现在比开发商精明多了:你开发商想吃肉,就要先把当地政府心心念念的肉弄出来——工业你先做,做好了我给你配住所,想骗住所用地不做工业,门都没有!

最近,明源君跟几位TOP20房企的投拓总沟通,他们也有此感触。他们都在跟几个市的当地政府谈勾地。说起来,这些大型房企,多多少少也有一些自己的工业。不过,当地政府却不大满意。因为他们的工业看起来巨大上,可是落地性并不是很强。

反倒是一家中斗室企,遭到某市当地政府的喜爱,因为该房企在当地的根基比较深沉,本身有一些工业资源,还跟工业方有很好的协作,尽管没TOP20房企的工业计划巨大上,可是落地性很强,远景看得到。

这么一来,原本房企的看家本领,底子就使不上劲。一投拓总就告知明源君,假如住所地价略微合理一点,我甘愿去招拍挂,因为成功率高得多,搞工业不是咱们拿手的,很简单无疾而终。

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要想勾地成功

要么自己有工业

要么跟人协作

已然勾地那么难,为啥还要做?一是如上所说,根据当地政府对工业的诉求越发激烈,往后定向出让的土地占比会越来越高;二是走到现在这个阶段,房企也面临着增加瓶颈,需求在住所开发以外寻求新的赢利增加点;三是实际中,仍是有不少房企通过勾地拿到了许多廉价的地。详细有哪些套路呢?下面明源君来逐个分析。

现在,市面上对勾地的分类较多,比方工业勾地,商业勾地,文明旅行、康养、农旅小镇勾地等,明源君将其做了一个收拾。

明源地产研究院制表

除此之外,教育+地产(供给教育配套);互联网+地产(引进互联网工业),金融+地产(金融小镇)等各种办法。

分类形形色色,在明源君看来,他们的实质是相同的。要勾地,中心是要满意当地政府对工业的诉求,既除了住所开发,还要有其他业态,能够继续运营,为当地政府奉献税收的。

大的逻辑搞清楚了,办法也就明晰了:要么自己有工业,要么跟有工业的公司联合起来拿地!

一、本身开展多元化企业,并凭此勾地

出于转型晋级和发明新赢利增加点的需求,近几年,各大房企都在住所开发主业以外,探究其他的新业态。比方碧桂园搞机器人、恒大造车、融创搞文旅等。

这些多元化工业,假以时日,本身能够发生赢利。而且,在此之前,它还能反哺地产开发板块。

比方京北生态区官厅湖畔的恒大世界文明旅行城,规划整体占地面积约15000亩。揭露材料显现,到2016年11月,怀来县恒大文明旅行城共取得地块面积795575平米,算计约6.71亿元,折算楼面价格为商业225元/平米,住所525元/平米。

到2017年4月,项目一期高层住所已底子售罄,彼时内部认购二期高层住所项目,均价约14000元/平米,一期的别墅类住所项目均价更是在23000~24000元/平米!

恒大北京公司的数据显现,该项目全年出售成绩为63.58亿元,是2016年国内房地产商场开盘史销冠。

上一年恒大进军新能源轿车行业之后,连续在天津、上海松江等地建造出产基地。本年8月恒大就夺得南沙万顷沙两宗商住地,这两块地是南沙新能源轿车基地的一部分。

一中斗室企,原本处于下风。但其老板眼光独特,在前些年大数据、云等概念还不是很热的时分,就出手控股了一家此类公司。跟着这些概念遭到追捧。该公司凭此到处在高能级城市拿下许多廉价的土地。原本曩昔几年,中斗室企的生存空间不断被揉捏,分解严峻,但该房企的排名居然还在蹭蹭蹭的往上升。这与该公司老板前瞻性的工业布局密不可分。因为其大数据和云公司也是盈余的,可谓爽歪歪。

当然,搞工业间隔房地产略远,许多房企更热衷于搞商办。这也是近几年房企纷繁进军商办,而且不吝千万年薪挖人的原因地点。

二、跟工业方协作,房企担任建造出售

自己开展工业,是个比较慢的工作,究竟不是谁都能像那位老板相同,前瞻性贱价布局新兴工业,最终两头都赚得盆满钵满。

假如想要取得马到成功的作用,那就只能寻求协作。

实际中,不少干工业的公司能够拿到地,可是缺少开发经历。因而,其也愿意跟房企协作。

这个时分,开发商需求放下身段,才干够顺畅协作。

比方,某工业方H在某市勾了一块地,科研工业部分300亩+住所220亩。因为自己没缺少开发经历,因而想找一家开发商协作开发。H企的诉求如此:整个项目的工业和住所都由协作的开发商出资建造(包含拿地,地价H企现已跟当地政府约好),建造完结之后,住所部分由B操盘出售,超出必定数额的赢利,H企能够共享必定的份额,工业部分则彻底移交给H用于研制和出产。

因为地价比较低,某大房企Y企通过测算今后,发现比通过招拍挂拿地的赢利要高,但想在协作中占有主导地位,最终谈崩,另一家大型房企K企顺势介入,跟H企达到协作。

上面说到的几家TOP20房企跟当地政府谈勾地失利之后,转而寻求与取得当地政府喜爱的中小开发商协作。当地的小开发商也愿意。究竟在住所开发商,大开发商除了高周转玩得更溜以外,还有品牌溢价。

小结

勾地是招拍挂和收并购之外,一个很重要的弥补。许多人以为,“勾地”是开发商低于商场价格确定并获取土地的绝佳计划。可是,商场和法治环境下,人间的任何东西,都是标明价格的。勾地其实便是一道等价平衡题,是运用本身的配套价值来交换更低的地价,你的配套值钱,才干拿到贱价地。

不同的当地政府诉求不同,开发商也有各自的资源优势和下风,没有最好的工业地产形式,只要最适合自己的玩法。

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